深圳写字楼四季度总存量或超1000万平面临租赁需求放缓等难题

戴维斯数据显示,截至三季度末,深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%,至9

也就是说深圳写字楼四季度总存量或超1000万平。同时,仲量联行数据显示,深圳三季度甲级办公楼租赁市场疲弱,租金环比下跌约2.8%,并预测办公楼将维持供求失衡的现状,空置率及租金将持续承压。

》记者表示,“第三季度,严峻的经济环境及本土疫情扰动继续令深圳房地产市场受压。写字楼租赁需求放缓,租金水平继续下降,市场表现趋冷。”

》记者透露,“现在深圳写字楼市场还不错,虽然大面积客户成交比较少,但是500平以下的面积,成交比以前火爆了。”

当记者追问相关原因时,张伟表示,“大面积空间客户成交比较少,是因为有些公司是裁员,有些公司则要降低成本,缩小办公面积。”

仲量联行报告指出,由于外部环境(国际环境)的不稳定以及供应链不畅让深圳的外向型企业受到一定程度的影响,出现外需扩张放缓的情况。部分以跨境业务为主的互联网企业,面临着业务收缩的风险。同时,在全国经济社会总体呈现“弱复苏”的格局下,其他行业也谨慎调整业务增长预期,放缓扩张速度,采取相对保守的企业不动产策略。具体而言,降本增效成为主流使得企业的承租力下降,并出现了部分缩租、退租的现象。

此外,第一太平戴维斯数据显示,企业因租金预算收紧,多选择搬迁或缩减面积来压缩成本,对此业主亦普遍选择降租来提高项目竞争力,深圳全市租金指数再度环比下降0.9%,平均租金降至人民币每平方米每月177.5元。截至三季度末,深圳全市写字楼净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下,叠加新项目入市的影响,空置率环比上升0.5个百分点,至23.4%。

深圳写字楼物业市场新增供应、净吸纳量及空置率。 截图自第一太平戴维斯报告

值得一提的是,据第一太平戴维斯数据显示,深圳今年写字楼物业市场前三季度的净吸纳量分别均低于10万平。

而在租赁需求萎缩的背景下,深圳三季度写字楼市场的需求结构也发生了一定的改变。仲量联行数据指出,虽然金融和TMT行业仍作为去化主力,但部分互联网企业的降本增效和业务整合持续推进,使得TMT行业的租赁成交占比有一定幅度的下降,需求稳定性不如金融行业。

》记者透露,“目前深圳粤海街道的写字楼比较多企业租,通常是互联网和科技研发企业在租。现在价格比较优惠,去年一般是每平每月120元-250元,今年有些楼租金在100元/平/月。”

第一太平戴维斯数据显示,截至三季度末,深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%,至964.0万平方米。同时,第一太平戴维斯预计今年第四季度将有六个新项目交付入市,为深圳写字楼市场带来约54.8万平方米的新增供应。

届时,深圳写字楼存量将超1000万平。同时,第一太平戴维斯预计,鉴于新增供应可观,市场去化仍将承压,全市写字楼空置率预计继续上升。而经济环境仍然严峻,叠加大量新增供应入市的影响,租赁市场竞争料将加剧,全市平均租金或将延续整体下跌趋势。

针对深圳写字楼市场目前供应量达到高峰,但却面临租赁需求放缓,租金水平继续下降的情况,《

罗志文表示,写字楼对大多数人来说可能是具有标志性的建筑物。但在另外一个更深层次的研究层面,它是一个城市或者一个区域经济活动非常重要的载体。事实上,深圳整个区域是不断迭代发展的。

“现在深圳写字楼的供应,跟整个城市乃至湾区的定位有着重要关系。如今国家对深圳的定位非常高且深远,所以深圳会有不同的土地可以供应,不同的片区会以新的面貌、规划,楼宇会以新的标准去建成和运营。目前,深圳写字楼的供应是引领式的。这背后的深意就是,深圳在不断地为未来做准备,这个叫固定资产投资或者不动产投资,体现了一个城市发展的决心。”罗志文说。

同时,在罗志文看来,写字楼的生命周期非常长,不仅仅是1年、2年或者5年,事实上它具有几十年的生命周期。所以写字楼对整个经济的支撑可以说是非常长周期的。

在谈及租金回落的情况时,罗志文指出,这是写字楼的业主或者说是持有者在定位市场。由于楼宇生命周期非常长,而经济存在一些波动的因素,租金回落反而是楼宇生命力的一个体现。楼宇的存在是为了支撑经济,当经济遇到一定的挑战,为了更好去支撑实体经济的发展,其租金一定会根据市场的情况主动做一些调整。

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